Es ist oft schwer darzustellen, welchen Einfluss ein neuer und frischer Blick auf ein Immobilienportfolio haben kann, besonders wenn es sich um Bankworkouts handelt. 2017 hat die Cromwell Property Group ein Mandat mit dieser Ausrichtung abgeschlossen und für einen seiner Private Equity Partner ein überzeugendes Ergebnis erzielt:
Auch wenn keine Situation wie die andere ist, haben diese Portfolien bestimmte wiederkehrende Charakteristika. In der Regel sind sie im Besitz von Banken, da Zinszahlungen nicht mehr geleistet werden, Vereinbarungen verletzt wurden oder einfach, weil die früheren Eigentümer weder das Kapital noch das Vertrauen der Kapitalgeber besitzen, um die Immobilien wieder auf Erfolgskurs zu bringen.
Besonders in der Folge der Finanzkrise (2008) waren Bankworkouts von Immobiliendarlehen und -verbriefungen kein Einzelfall. Immobilienwerte waren zu der Zeit um bis zu 40 % abgestürzt und Banken standen unter dem Druck, diese Bilanzpositionen zugunsten anderer Assetklassen zu reduzieren. Das bedeutete auch, einige notleidende Portfolios zu Tiefstpreisen zu verkaufen. Käufer dieser Immobilien waren typischerweise Private Equity Unternehmen, fast immer mit einem auf zweistellige Renditen ausgerichteten Blick, wenn auch von hohem Risiko begleitet.
Die Fähigkeit, diese Assets in kurzer Zeit ‚zu drehen‘ ist in solchen Situationen der Schlüssel zum Erfolg. Das gelingt nur mit weitreichender Immobilienerfahrung und Verankerung in den lokalen Märkten. Dazu gehört nicht zuletzt die Erfahrung im Reporting und auch in der Finanzplanung, um Anteilseigner über den Fortschritt und die zu erwartenden Ergebnisse der Strategie und der einzelnen Businesspläne auf dem Laufenden zu halten.
2013 hatte Cromwell für einen seiner Private Equity Partner ein Mandat mit dieser Ausrichtung übernommen. Das Portfolio bestand aus 35 Büro-, Light-Industrial- und Logistik Objekten in Deutschland und hatte erhebliches Wertsteigerungspotenzial. Dieses zu realisieren erforderte aber genau den Fokus, der mit einem neuen Eigentümer und mit neuen Renditeerwartungen einhergeht.
In enger Zusammenarbeit mit dem Private Equity Partner und weiteren Beteiligten, einschließlich der Mieter, hat das deutsche Team der Cromwell Property Group verschiedene Szenarien für das Portfolio entworfen. Auf dieser Grundlage wurde dann ein komplexer, mehrstufiger Businessplan entwickelt, der im Ergebnis einen IRR (interne Verzinsung) von 33,6 % erzielte.
Zentrale Bestandteile dieser Strategie waren die Repositionierung und Vermietung der Immobilien und die Zusammenstellung von Teilportfolios, die auf die Ankaufsinteressen bestimmter Investoren ausgerichtet waren. So wurde zum Beispiel ein Light-Industrial Objekt in Berlin als ‚funkwerk.berlin‘ repositioniert. Jetzt bietet es mit modernen Loft-, Büro-, Lager- und Produktionsflächen ideale Möglichkeiten für Start-Ups und etablierte Unternehmen aus ganz unterschiedlichen Geschäftsfeldern. Innerhalb der Verkaufsstrategie wurden u.a. das SOLID Portfolio mit 7 Light-Industrial-Objekten und das 11 Objekte umfassende ‚High Return Portfolio‘ gebildet und separat veräußert.
Der Verkauf des gesamten Portfolios wurde innerhalb von 3,5 Jahren durchgeführt. Während dieses Zeitraums wurden 128 neue Mietverträge unterzeichnet und 37 bestehende Verträge verlängert. Die durchschnittliche gewichtete Mietlaufzeit (WALE) im Portfolio erhöhte sich dadurch um ein Jahr. Der Verkaufspreis lag 23% über der letzten und 17 % über der ursprünglichen Bewertung. Die 2013 bei Mandatsübernahme vereinbarten Ziele wurden durch einen außergewöhnlichen IRR von 33,6 % mehr als erfüllt.
