Asset Management

Cromwell misst seiner ‘Tenant-is-King-Philosophie‘ große Bedeutung bei, wenn es um das Asset Management geht. Denn wir glauben, dass gute Beziehungen das Fundament für eine starke und nachhaltige Unternehmensentwicklung sind.

Das vorrangige Ziel unserer Asset Management Teams ist es, langfristige und auf Gegenseitigkeit zielende Beziehungen zu unseren Mietern aufzubauen. Die Bedürfnisse unserer Mieter zu verstehen versetzt uns in die Lage, flexibel darauf reagieren zu können. Cromwell managt deutschlandweit circa 50 Immobilien, die ein großes Spektrum an Gewerbefläche bieten..

Unsere Asset Manager stellen für alle Objekte maßgeschneiderte Businesspläne auf und überprüfen für jedes einzelne Objekt kontinuierlich den Fortschritt anhand der Investment Strategie. Das Reporting über Budgets, Prognosen, Pläne und Entwicklungen erfolgt in transparenter und einheitlicher Weise. Dadurch können alle Assets effizient gemanagt werden und effektiv zur Ergebnismaximierung beitragen. Einzelne Aspekte sind:

  • Verfolgung und Optimierung der Mieten und Betriebskosten
  • Berichterstattung über Rückstände, Insolvenzen und Mietanpassungen
  • Budgetierung und Verfolgung von Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen
  • Erfüllung der Mietverträge
  • Kontrolle der Übergabe und Rücknahme der Flächen
  • Asset Management Reporting
  • Versicherungsmanagement

Bottcherhof 1, Hamburg-Billbrook

Der Böttcherhof 1 ist ein 34.000 m² umfassendes Light-Industrial-Objekt. Der Gewerbekomplex befindet sich in Billbrook, nahe des Hamburger Hafens, in einem der größten und nachgefragtesten Gewerbe- und Industrieareale in Hamburg.  

Die Immobilie gehört zum V+ Germany Fonds, der Teil einer großen Private Equity Darlehensverbriefung ist. 

Bei Übernahme des Objekts in das Asset Management waren geringe Mieteinnahmen, hohe nicht umlegbare Kosten und Insolvenzen instabiler Mieter die Herausforderung. 

Durch die verbesserte Vermarktungs- und Vermietungsstrategie konnte Leerstand deutlich abgebaut und nicht umlegbaren Kosten durch Neuvergabe des Property- und Facilitymanagements gesenkt werden. Im Ergebnis konnten durch Mietvertragsverlängerungen die durchschnittlich gewichtete Mietrestlaufzeit verlängert und die Einnahmen um 12 % erhöht werden. 

Mit den Resultaten der Umstrukturierung, die sich auch auf die Mieterzufriedenheit positiv ausgewirkt haben und 2016 zur Vollvermietung führten, entspricht die Immobilie den Anforderungen institutioneller Investoren und wurde 2016 verkauft.

Thiemannstraße 1-11, Berlin Neukölln

Die Thiemannstraße 1-11, 6 km südöstlich des Berliner Stadtzentrums gelegen, besteht aus 15 Gebäuden mit rund 53.000 m² Mietfläche. Diese umfasst mit Büronutzung, Werkstattfläche, leichter Produktion, Einzelhandel, Freizeiteinrichtungen und Lagerhaltung ein sehr breites Spektrum an Nutzungsarten. 

Die Immobilie gehört zum V+ Germany Fonds, der Teil einer großen Private Equity Darlehensverbriefung ist. 

Die Mietverhandlungen mit beiden Ankermietern, deren Verträge ausliefen und die 78 % der Mieteinnahmen erwirtschafteten, wurden jeweils mit einer zehnjährigen Vertragsverlängerung abgeschlossen und sicherten so Mieteinahmen in Höhe von 30 Millionen Euro. 

Durch Umsetzung umfangreicher Maßnahmen im Asset Management wurde ein institutionelles Produkt kreiert, das zum Zeitpunkt des Verkaufs einen Vermietungsstand von 95% und eine von ursprünglich 1,5 auf 8,7 Jahre, deutlich erhöhte Mietrestlaufzeit (WALE) aufwies. 

Die Immobilie wurde signifikant über der letzten Bewertung und über dem vom Fonds angestrebten Verkaufspreis verkauft.

Funkwerk.berlin, Colditzstraße 34-36, Berlin Tempelhof

Das Industrieensemble in der Colditzstraße 34-36 umfasst über 60.000 m² Büro-, Produktions-, Werkstatt-, Handels- und Lagerfläche. Das Objekt befindet sich in einer etablierten Gewerbelage südlich des Stadtzentrums von Berlin. 

Die Immobilie gehört zum V+ Germany Fonds, der Teil einer großen Private Equity Darlehensverbriefung ist. 

Nach Auszug des Ankermieters hatten sich der Vermietungsstand auf 25 % und die Mietrestlaufzeit (WALE) auf 1,4 Jahre verringert. 

Durch zielgerichtetes Marketing, Positionierung unter der neuen Marke funkwerk.berlin, Auswahl geeigneter Kundengruppen und Umsetzung von Renovierungs- und Ausbaumaßnahmen wurde die Flächenauslastung in kurzer Zeit auf 60 % erhöht und die durchschnittliche gewichtete Mietrestlaufzeit (WALE) auf 4,9 Jahre angehoben. 

Das Objekt wurde auf Basis dieser Entwicklung kurzfristig für den Verkauf vorbereitet und konnte 43 % über der Businessplanannahme verkauft werden.

Hafenpforte, Reisholzer Werftstraße 38-40, Dusseldorf

Die Hafenpforte befindet sich in gewerblich geprägter Lage im südlich des Düsseldorfer Stadtzentrums gelegenen Bezirk Holthausen, am Reisholzer Hafen, und umfasst über 15,000 m² Büro- und Light-Industrial-Fläche. 

Die Immobilie gehört zum V+ Germany Fonds, der Teil einer großen Private Equity Darlehensverbriefung ist. 

Durch den Auszug des Ankermieters standen 80 % der gesamten vermietbaren Fläche, vornehmlich Bürofläche, leer. Eine besondere Herausforderung in einer Gewerbelage mit eher geringer Nachfrage in diesem Segment. 

Der Repositionierungsprozess wurde vom lokalen Team durchgeführt und das Objekt mit extrem flexiblen Flächenzuschnitten, die eine große Bandbreite potentieller neuer Mietern ansprechen, als neue Marke und einer auf Vermietung ausgerichteten Website im Markt repositioniert.  

Nach 3,5 Jahren und Abschluss von fünf Neuverträgen war das Objekt zu 100 % vermietet und vom nahezu Single-Tenant-Objekt zum Multi-Tenant-Objekt, mit starkem Ankermieter, umstrukturiert.  

Die Immobilie wurde für den Verkauf vorbereitet und im Rahmen eines Portfoliodeals von elf Objekten, die sich alle in wachstumsstarken deutschen Wirtschaftsregionen befinden, verkauft. Der erzielte Verkaufserlös lag 52 % über den Annahmen des Businessplans.